Todo imóvel precisa de reparos de tempos em tempos, não é mesmo? Seja o reparo de uma rachadura na parede, a divisória em um cômodo ou uma grade na janela.
No imóvel próprio, isso pode ser realizado sem qualquer problema. Agora, quando se trata de um imóvel locado é preciso observar, antes de tudo, o contrato, bem como a Lei do Inquilinato e outras legislações pertinentes. Há direitos e deveres de ambas as partes, inquilino e locador.
Neste artigo, vamos tratar a respeito dessa legislação, do contrato, bem como das definições do que são benfeitorias e de quais reparos são passíveis de indenização ao locatário ou não.
O QUE SÃO BENFEITORIAS?
As benfeitorias tratam-se do conceito jurídico que designam as obras e melhorias realizadas em determinado bem (seja móvel ou imóvel), na intenção de conservá-lo, evitar que se deteriore, ou, até mesmo, no intuito de agregar valor àquele bem.
QUAIS AS DIFERENÇAS ENTRE AS MODALIDADES DE BENFEITORIAS?
Justamente em razão desta ampla conceituação do termo é que o direito as classificam em:
- benfeitorias necessárias,
- úteis,
- voluptuárias.
Benfeitorias necessárias
Em síntese, as benfeitorias necessárias têm por finalidade conservar ou evitar a deterioração do bem, tal qual o conserto de um telhado para evitar goteiras.
Benfeitorias úteis
Já as benfeitorias úteis são aquelas que melhoram ou facilitam o uso do imóvel, como, por exemplo, a construção de uma garagem, instalação de cerca elétrica ou alarme de segurança.
Benfeitorias voluptuárias
As voluptuárias, por sua vez, são aquelas que, embora não úteis nem necessárias, agregam valor ao bem de modo a torná-lo mais agradável, melhorando sua estética e trazendo conforto, como, por exemplo, a instalação de piscina, obras de arte, piso por porcelanato, dentre outros adornos.
QUAIS AS MODALIDADES DE BENFEITORIAS SÃO PASSÍVEIS DE INDENIZAÇÃO?
Para além da distinção técnica, o conhecimento acerca das modalidades de benfeitorias também se mostra imprescindível no dia a dia, especialmente no tocante aos contratos de locação de imóveis urbanos.
Isso porque, conforme será visto, nem todas as obras realizadas no imóvel locado garantem ao Locatário o direito de indenização pelo proprietário, razão pela qual qualquer alteração precisa ser feita com atenção e ciência acerca da possibilidade, ou não, de indenização posterior.
O QUE DETERMINA A LEI DO INQUILINATO (N.º 8.245/91)
Nos termos do artigo 35 da lei do inquilinato (n.º 8.245/91), salvo expressa disposição contratual, as benfeitorias necessárias feitas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Nesse sentido, conforme expressa previsão legal, tratando-se das benfeitorias necessárias, aquelas imperiosas para evitar a deterioração do bem, ainda que não autorizadas pelo locador serão indenizáveis.
Assim, o locatário que obtiver gastos em razão do conserto de rachaduras no teto, por exemplo, terá o direito de ser ressarcido em valor proporcional aos reparos independente de comunicação prévia ao Locador.
Já o inquilino que executar uma obra visando instalação de grades protetora nas janelas, por exemplo, por tratar-se de benfeitorias úteis e não terem o caráter de indispensabilidade e urgência, poderá ser indenizado desde que autorizada previamente pelo Locador.
No tocante as benfeitorias voluptuárias, artigo 36 da lei do inquilinato (n.º 8.245/91) estipula que não serão indenizáveis, podendo ser retirada pelo Locatário no término da locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
A fixação de uma estátua de mármore no quintal de uma casa, por exemplo, por se tratar de um artigo de luxo, não obriga ao locador qualquer indenização.
O LOCATÁRIO TEM O DEVER DE INFORMAR O LOCADOR A RESPEITO DAS BENFEITORIAS?
Especialmente quanto às benfeitorias úteis e necessárias, antes do locatário realizá-las, deve informar ao locador e oportunizá-lo realizar. Isso porque, via de regra, é responsabilidade do proprietário do imóvel a realização dessas benfeitorias.
Ademais, é dever do locatário levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de dano ou defeito cuja reparação lhe incumba.
Evidente, porém, que existem circunstâncias excepcionais que exigem medidas de urgência sem prévia comunicação ao proprietário.
Em que pese a obrigatoriedade na comunicação das benfeitorias, a necessidade de comunicação, ou até mesmo proibição à realização de determinadas benfeitorias, são tratadas e estipuladas pelas partes no contrato de locação.
AS PARTES PODEM ABRIR MÃO DO DIREITO À INDENIZAÇÃO POR MEIO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO?
A jurisprudência é pacífica quanto à possibilidade de renúncia ao direito à indenização das benfeitorias úteis ou necessárias, tendo o Superior Tribunal de Justiça pacificado o tema por meio da Súmula 335.
Nesse sentido, por tratar-se de contrato envolvendo direito privado, as partes possuem livre autonomia para renunciar tal direito, sendo plenamente permitido a livre manifestação e negociar por meio de cláusula expressa em contrato.
DICAS BÔNUS
Necessário esclarecer que, para além de todo exposto, existem uma série de detalhes e variáveis na lei e prática locatícia, bem como uma série de possibilidades de uso das benfeitorias, como por exemplo a compensação das benfeitorias com parcelas de aluguel.
Nesse sentido, por se tratar em matéria tão extensa e com tantas consequências práticas no caso de inobservância, é recomendável a procura por orientação jurídica especializada antes da assinatura de qualquer contrato, de modo a evitar eventuais prejuízos financeiros futuros desnecessários.
Como dica bônus, orienta-se ao locatário que, independentemente da modalidade de benfeitoria que se pretenda executar, sempre que possível, realize três orçamentos em relação a obra/serviço e que, posteriormente, guarde-se todos os comprovantes de pagamento como forma de sustentar futuras cobranças e auxiliar em eventuais discussões que se façam necessárias.
Por Marcos Roberto Filho
