Os processos de locação de imóveis comerciais são muito comuns no mercado imobiliário, principalmente por empresas que buscam uma expansão de seus negócios.
Apesar de tratar de um contrato relativamente simples, muitos empresários enfrentam dificuldades no momento da sua elaboração, questionando-se sobre quais cláusulas devem ser inseridas, revisadas ou até mesmo retiradas, de modo a se prevenirem contra problemas contratuais futuros.
Seja você locador, locatário ou até mesmo alguém que nunca fez qualquer tipo de locação comercial, mas fará uso desse instrumento legal, o presente artigo te auxiliará com algumas dicas pontuais antes de assinar qualquer contrato.
1ª dica: exclua cláusula vendando atividade fim
Também chamado de contrato de locação de imóvel empresarial ou “não residencial”, a ideia desse instrumento é justamente firmar a locação de um espaço com destinação à exploração de alguma atividade econômica.
No intuito de evitar a impossibilidade de utilização do local desejado para a destinação que se pretende, a primeira dica é garantir a inexistência de cláusula contratual vedando a atividade fim que se pretende exercer.
Não é incomum, por exemplo, encontrarmos contratos de locação vedando o funcionamento da atividade para além do horário comercial padrão, ou seja, posterior às 18h.
Determinadas atividades empresariais, no entanto, tais como farmácias, postos de gasolina, mercados, salões de beleza, dentre outros, possuem como costumeiro o funcionamento para além do horário comercial, razão pela qual a elaboração de um contrato sem a observância de tais pontos, poderia levar à inviabilidade do negócio posteriormente.
Também é importante, especialmente ao locatário, que se atente não somente aos termos estipulados em contato, mas também à própria política de zoneamento da cidade em que pretende atuar, garantindo que não haja nenhum impeditivo pelas autoridades públicas de exercício da atividade no local desejado.
2ª dica: defina o objeto da atividade exercida
Um segundo ponto que merece atenção é em relação a delimitação do objeto estipulado no contrato. Em princípio, a maioria dos contratos de locação comercial só possuem como objeto o fato de ser “não residencial”, não havendo especificação em relação ao objeto da atividade exercida.
O fato é que, em um mercado tão volátil e dinâmico, não é incomum que o empresário decida pela alteração do rumo das atividades empresariais exercidas, optando, por exemplo, por uma diversificação e ampliação das atividades desenvolvidas.
Se prevenir contra cláusulas que limitam ou restrinjam o CNAE (Classificação Nacional de Atividades Econômicas) exercido pela empresa locatária, é fundamental para evitar futura necessidade de renegociação contratual ou correr o risco de eventual alegação de descumprimento.
3ª dica: evite contrato em nome de um dos sócios
Uma situação extremamente costumeira a todo e qualquer novo empresário é que, no intuito garantir a locação de determinado ponto estratégico para o exercício de sua atividade, acabe realizando a contratação em nome da própria pessoa física de um dos futuros sócios. Isso porque, via de regra, a empresa ainda se passa pelo processo de estruturação societária.
Esse cenário, no entanto, está longe do ideal, especialmente pelos riscos que pode gerar à pessoa física dos sócios, que responderão de maneira pessoal por eventuais dívidas do imóvel.
Visando resolver esse problema, o próprio Código Civil Brasileiro, por meio dos artigos 467 e 471, disciplinou o chamado contrato com pessoa a declarar.
Em síntese, a legislação trouxe a possibilidade de elaboração de um contrato no qual um dos contratantes se compromete a indicar, no prazo assinado, com qual pessoa a outra parte se relacionará, exigindo-se a partir daí o cumprimento dos direitos e obrigações decorrentes.
Após o término da estruturação societária, a empresa efetivamente consolidada ingressa na relação contratual, efetivando-se o negócio jurídico.
4ª dica: atenção ao índice de reajuste do aluguel
Um quarto ponto para análise, especialmente em períodos pandêmicos e pós pandêmicos, trata-se do reajuste dos valores de aluguel.
A grosso modo, tratando-se de contrato de locação, sempre foi a primeira opção a adoção pelo IGP-M. Todavia, tendo em vista o seu elevado e imediato aumento, tornou-se inviável a manutenção do seu uso.
Visto que a adoção do IGP-M não trata de uma regra, mas tão somente de uma convenção, haja vista a inexistência de um índice específico para indicar efetivamente o valor da inflação sobre a locação, é possível buscar alternativas na utilização de um índice menos volátil.
Uma saída viável, seria a manutenção pelo IGP-M, com cláusula estabelecendo teto para caso o índice ultrapasse um limite, também estipulado em contrato. Uma segunda alternativa, seria a utilização da média aritmética entre dois índices, por exemplo, buscando manter um valor de correção mais estável.
5ª dica: cuidados em relação a benfeitorias
A quinta dica paira em torno do cuidado em relação às benfeitorias. Como praxe, tem-se a possibilidade de que os bens que possam ser retirados do imóvel sem destruir ou reduzir o valor do imóvel pode ser levantado no término do contrato. Já aquilo que possa causar eventual destruição, incorpora-se ao imóvel.
Com fito a evitar prejuízos exagerados por ambas as partes, uma ideia extremamente útil é a estipulação de cláusula indicando o abatimento antecipado como forma de indenização pelo investimento. Ou seja, já nos primeiros meses, o locatário teria o valor do aluguel reduzido como forma de compensação.
Uma outra possibilidade, especialmente para casos em que as benfeitorias incluírem reformas estruturais, a carência dos aluguéis proporcionais ao tempo em que os imóveis estiverem em obra, pode ser uma boa opção.
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Por Marcos Roberto Filho, da Equipe V&V
OAB/PR 108.795
